不同房产该怎样核算运用年限

　　买房子，运用年限的查验很重要，那关于市面上不同的性质的房子该怎样区别运用年限呢？*对购房者解说已购公房、经济适用房、二手商品房、央产房等不同的房产该怎样核算运用年限。

　　已购公房和央产房同属福利分房准则下的“产品”。撤销福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行买卖，由所以成本价的房子，因而买方在购买这类房子时需求交纳必定的土地出让金。依据其房子权属的特别性，这类房子的土地运用年限核算方法也分为几种不同版别。

　　(1)如已购公房和央产房的土地是以划拨方法获得的，即从该楼的第1套房子头次进入二手房市场，交纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房子上市时，依上述方法别离核算运用年限，*终确保同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限停止日相同。

　　例 如：某栋钢混结构房子1998年竣工，该楼第1套房子头次进入二手房市场的买卖日期为2000年，因而该栋楼的全体土地运用年限也从2000年开端算起， 即*终土地运用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房子出售，那么购房者购买后的土地运用年限为70年-(2003年-2000年)=67 年。也就是说，新业主行将有67年的土地运用时刻，该套房子的新购买时刻2003年+67年=2070年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限停止日相 同。

　　(2)如已购公有住宅新占土地是以出让方法获得的，其70年的土地运用年限以原签署的《国有土地运用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地运用证》核定土地运用年限为准。(一般是从竣工日期算起)

　　例 如：某砖混结构的房子1997年竣工，它的《国有土地运用证》下发时刻为2000年，而该房子所下发的《国有土地运用证》上标示的运用年限为“1997年 至2067年”，也就是说该房子的土地运用年限从1997年开端算起。那么，假如这套房子的业主于2004年出售该房产，其新的土地运用年限=70年 -(2004年-1997年)=63年。该套房子的新购买时刻2004年+买卖后核定的土地年限年63年=2067年，即这套房子的*终土地运用年限到 2067年停止。

　　经 济适用房是为了习惯新的社会经济形势，由政府推出的新式房产品种，适合于中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住宅。经济适用房的性质较为 特别，整个开发的楼盘并不具有土地运用权证。根据这种状况，通常状况下，经济适用房的土地运用年限以基楼盘原始竣工的时刻为准。而这一种土地运用年限的计 算方法也等同于二手商品房，因而，经济适用房和二手商品房的土地运用年限都是以开发商获得国有土地许可证的时刻来核定其土地运用年限的。

　　例 如：某砖混结构的房子2000年竣工，假如该房子2006年出售，那么，购房者所购买这套房子的土地运用年限=70年-(2006年-2000年)=64 年。该套房子的新购买时刻2006年+买卖后核定的土地年限年64年=2070年，即这套房子的*终土地运用年限到2070年停止。

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